Kapitalertragssteuer beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes

Sie können beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes Kapitalgewinne in Höhe von bis zu 500.000 US-Dollar ausschließen, wenn Sie darin wohnen und für einen bestimmten Zeitraum Eigentümer sind.

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, werden Sie wahrscheinlich keinen großen Verlust bei der Kapitalertragssteuer erleiden. Alleinstehende Steuerzahler können bis zu 250.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes ausschließen, oder bis zu 500.000 US-Dollar, wenn sie verheiratet sind und eine gemeinsame Steuererklärung einreichen.

Diese besondere steuerliche Behandlung wird als „Section 121 Exclusion“ bezeichnet.

Wichtige Erkenntnisse

• Abhängig von Ihrem Anmeldestatus und davon, ob Sie bestimmte Kriterien erfüllen, können Sie 250.000 oder 500.000 US-Dollar der Kapitalgewinne ausschließen, die Sie durch einen Hausverkauf erzielen.

• Um sich für den Ausschluss zu qualifizieren, müssen Sie im Allgemeinen Eigentümer der Immobilie sein und in den letzten fünf Jahren darin gelebt haben.

• Sie können einen teilweisen Ausschluss erhalten, wenn bestimmte Umstände eintreten, z. B. wenn ein Job Sie dazu zwingt, mindestens 50 Meilen von Ihrem Wohnort wegzuziehen.

Wie funktioniert der Ausschluss?

Um sich für den Ausschluss zu qualifizieren, verlangt der Internal Revenue Service (IRS), dass Sie Ihre Immobilie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre lang besessen haben und in den letzten fünf Jahren vor dem Verkaufsdatum mindestens zwei der letzten fünf Jahre darin als Hauptwohnsitz gelebt haben.

Angenommen, Sie besitzen Ihr Haus und wohnen seit drei Jahren darin. Sie verkaufen es für 250.000 US-Dollar und Ihr Grundbesitz beträgt 205.000 US-Dollar. Sie erhalten einen Kapitalgewinn von 45.000 US-Dollar.

Notiz

Die Kapitalertragssteuer wird auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Basis für die Immobilie berechnet, die das IRS als Kaufpreis zuzüglich der Kosten für etwaige Kapitalverbesserungen definiert, die Sie daran vorgenommen haben.

Sie sollten keine bundesstaatliche Kapitalertragssteuer zahlen müssen, da Ihr Gewinn von 45.000 US-Dollar deutlich unter dem Freibetrag von 250.000 US-Dollar liegt, auf den Sie Anspruch haben, wenn Sie alleiniger Steuerzahler sind. Ihr Kapitalgewinn ist daher steuerfrei.

Andere Regeln und Lücken

Der Ausschluss gemäß Abschnitt 121 ist kein einmaliger Deal. Sie können Ihre Immobilie effektiv alle zwei Jahre verkaufen, ohne dass auf den Erlös eine Kapitalertragssteuer anfällt, sofern Sie in dieser Zeit dort wohnen und Eigentümerin der Immobilie sind. Sie können den Ausschluss nur alle zwei Jahre beantragen, wenn Sie diese Regeln einhalten wollen.

Notiz

Die Regeln besagen, dass sowohl die Aufenthaltsdauer als auch die Eigentumsdauer innerhalb der letzten fünf Jahre unmittelbar vor dem Verkauf des Hauses liegen müssen, sie müssen jedoch nicht gleichzeitig sein.

Mehrere andere Faktoren können Sie disqualifizieren, sie kommen jedoch relativ selten vor. Beispielsweise dürfen Sie die Immobilie in den letzten fünf Jahren nicht über eine gleichartige 1031-Börse erworben haben und können nicht der Expatriate-Steuer unterliegen.

Teilweise Ausschlüsse

Einige Steuerzahler, die ihre Wohnsitze verkaufen, bevor sie die Zwei-von-Fünf-Jahres-Regeln erfüllen, haben möglicherweise dennoch Anspruch auf einen teilweisen Ausschluss ihrer Gewinne. Das Steuergesetz ermöglicht es Steuerzahlern, einen Teil ihrer Kapitalgewinne auszuschließen, wenn sie aus gesundheitlichen Gründen oder aufgrund anderer unvorhergesehener Umstände verkaufen müssen, um beruflich umzuziehen. Die folgenden Beispiele könnten für einen teilweisen Ausschluss in Frage kommen:

• Der daraus resultierende Verkauf Ihres Hauses ist berufsbedingt und nicht etwas, wofür Sie sich freiwillig entschieden haben, wenn Ihr Arbeitgeber Sie an eine Stelle außerhalb der Stadt versetzt, nachdem Sie nur ein Jahr in Ihrem Haus gelebt haben. Sie müssen keine große Steuerbelastung hinnehmen, können aber nicht den gesamten Steuerausschluss von 250.000 US-Dollar nutzen.

• Bei einer Wohndauer von einem Jahr haben Sie 50 % der geforderten Zeit in Ihrer Wohnung gewohnt. Sie würden also 50 % mit 250.000 $ multiplizieren. Das Ergebnis ist, dass Sie einen Gewinn von bis zu 125.000 $ ausschließen können. Für alle Erlöse, die diesen Betrag übersteigen, zahlen Sie nur Kapitalgewinne.

Notiz

Ihr neuer Arbeitsort muss mindestens 50 Meilen weiter von Ihrem Wohnort entfernt sein als Ihr alter, um gemäß diesen Regeln für einen teilweisen Ausschluss zu qualifizieren.

Militärangehörige sind bis zu zehn Jahre lang von der Zwei-Jahres-Regelung vollständig ausgenommen, wenn sie aufgrund dienstlicher Verpflichtungen umziehen müssen. Sie müssen einem Dienstort zugewiesen werden, der mindestens 50 Meilen von ihrem Wohnort entfernt ist.

Meldung des Gewinns

Wenn Sie ein Formular 1099-S erhalten, müssen Sie den Gewinn dennoch in Ihrer Steuererklärung angeben, auch wenn er von Ihrem Einkommen ausgeschlossen ist. Der IRS erhält ebenfalls eine Kopie dieser Informationserklärung. Sie müssen ihm also mitteilen, dass Sie berechtigt sind, den Kapitalgewinn auszuschließen. Sie können dies tun, indem Sie das Einkommen angeben und den Ausschluss in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Leider können Sie Kapitalverluste aus dem Verkauf von persönlichem Eigentum, einschließlich Ihres Hauses, nicht abziehen. Abzugsfähig sind nur Verluste an Immobilien, die gewerblich oder betrieblich genutzt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie hoch ist die Kapitalertragsteuer beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes?

Wenn Sie die Zwei-von-Fünf-Jahres-Anforderung für den Hausverkaufsausschluss nicht erfüllen, zahlen Sie Kapitalertragssteuer auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Basis. Wenn Sie die Voraussetzungen für den Ausschluss erfüllen, zahlen Sie Kapitalertragssteuer auf Kapitalgewinne, die den Ausschlussbetrag übersteigen. Der Kapitalertragssteuersatz für den Gewinn aus dem Verkauf eines Eigenheims, das Sie seit mehr als einem Jahr besitzen, kann zwischen 0 % und 20 % liegen, die meisten Steuerzahler zahlen jedoch 15 % basierend auf ihrem steuerpflichtigen Einkommen. Wenn Sie das Haus seit einem Jahr oder weniger besitzen, zahlen Sie normale Einkommenssteuersätze von bis zu 37 %.

Wie lange können Sie ein Haus vermieten, wenn Sie die Steuerbefreiung für Kapitalerträge aus dem Hauptwohnsitz in Anspruch nehmen möchten?

Es gibt keine Begrenzung, wie lange Sie ein Haus vermieten können, die Voraussetzung für die Erstwohnsitzdauer von zwei Jahren muss jedoch innerhalb der fünf Jahre vor dem Verkauf erfüllt sein. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie in der Regel nur für drei der fünf Jahre vor dem Verkauf vermieten können.